『家売るオンナ』第2話:現役の不動産営業マンが語るウソとホント

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第2話もばっちり観ましたwドラマを楽しむというよりは、なんか粗探ししてる感じも否めないw

現役で不動産の仕事をしている私目線で『家売るオンナ』の第2話に出てきたウソとホントを振り返ります。

家売るオンナ第2話のウソとホント

ざっとあらすじを振り返り、第2話のなかで出てきた不動産実務のウソとホントを見ていきます。

第2話のあらすじ

第2話は、とある家族の住み替え相談を主軸に進む。

今住んでいる戸建を売って、マンションを買いたいという相談の電話があり、担当する庭野(工藤阿須加)がそのお客さん(城ヶ崎夫妻)の自宅を訪問。5000万円の査定をする。

庭野は住み替え先として4000万円くらいのマンションを紹介しようと考えるが、城ヶ崎夫人から「買い替え物件は2500万円くらいまでの予算で考えている」という電話が。

実は城ヶ崎には引きこもりの息子(40歳過ぎたおっさんw)がいて、その息子の将来のためにお金を作っておきたいというのが、買い替えの理由だった。

それを聞いた三軒家チーフは、自分がお客さんから売却を任されていた部屋を、城ヶ崎に紹介する。上高井戸のマンションで、2500万円の2LDKと、2000万円の1LDKの2部屋だ。

三軒家は、2LDKを居住用に、1LDKを賃貸で貸して家賃収入を得るプランを提案。これなら息子も引きこもり生活を続けられると説明し、城ヶ崎はその2部屋の購入を決める。

チラシポスティング

白洲ちゃん(イモトアヤコ)が命じられて1000部のチラシをポスティングに行くシーンがありました。

これはやりますね。

最近はネットで物件を探す人が大半で紙の広告はかなり減っています。が、ネットで物件を探すのは買いたい意欲が顕在化している人だけ。

潜在層にアプローチするために紙のチラシも疎かにはできません。

図面も見ずに物件を見にくる客

城ヶ崎夫妻はまず庭野の紹介でマンションを見学しました。「玄関が暗いわね」とあまり印象が良くない様子。この部屋が3900万円だと聞いて「予算は2500万円と伝えてあったはず」と少し腹を立てます。

これ、普通は考えられませんねw

お客さんが図面も見ず、物件の価格や間取りも何も知らないまま物件を見学するなんて考えられません。第1話の医者もそうでした。

まずは図面を見て、そもそも希望の条件と合っていなければ、お客さんはわざわざ物件を見にきません。

あの物件だけではサバイバルできない

三軒家は引きこもりの息子(ビビる大木)が働かずに生きていけるようにと、2000万円の1LDKを賃貸で貸すプランを提案しました。それがきっかけで、息子が書いていた引きこもりブログがヒット。3年後には本を出版するまでになります。

が、冷静になって考えます。

都内の2000万円のマンション。果たして家賃はいくらでしょう?

投資用マンションは利回りという考え方をします。買った値段に対して年間何%回収できるか、というのが利回りですね。仮にこの物件の利回りを7%として考えます。

2000万円×7%=140万円
140万円÷12ヶ月=約11.5万円

月の家賃が11.5万円くらい入ってくる計算です。でも、ここからいろいろな経費が引かれます。

マンションなので管理費や修繕積立金がかかります。これも築年数や総戸数などによるのでわかりませんが、仮に20000円くらいとすると、115,000-20,000=95,000円。

さらに同時購入した2LDKのほうの部屋も管理費などがかかります。部屋が広いほど管理費等も上がるので、2LDKのほうは2.5万円程度と考えると、95,000-25,000=70,000円。

さらに、固定資産税などもかかります。それぞれの部屋で15万円ずつかかるとすると、年間30万円。これを月にならすと、2.5万円。70,000-25,000=45,000円。

さらにさらに、賃貸で貸すとなると、テナントの募集業務や家賃の回収などを自分ではやりきれないため、賃貸管理を不動産屋に任せる必要があります。ここでも5000〜10000円の費用がかかります。

もうお気づきですね。

働かず、このマンションの家賃収入だけで生活していくのは相当無理があります。

住み替えだけど、先に買ったよね?

自宅を5000万円で売って住み替えという話でしたが、自宅の売却前に上高井戸のマンションを2部屋購入していました。

40過ぎた息子がいますし、城ヶ崎夫妻はもうリタイアして働いていないはず。ローンを組んだとは考えにくいですし、キャッシュで4500万円の物件を買った…?

仲介手数料や登記費用などもかかりますから、実際はそれ以上の現金を払っているはず。

え…めっちゃ貯蓄あるやんwそれなら家売らずに普通に投資物件買えたんじゃないの?w

売りに出している自宅を担保に借り入れをしたのでしょうか?実際のところはわかりませんが、銀行の担保評価

トリまとめ

冒頭にも書きましたが、もはや粗を探して、あげあしを取ってるだけな感じもしてますw

ドラマは主に「買い」にフォーカスされたストーリーになっていますが、買いが決まったあとも、ローンやら物件の調査やら契約書類の作成やら、泥臭いこともたくさんあります。

不動産屋がどんなことをしているのか、みなさんに少しでも伝わるといいなと思います!

それでは。こっこ(@cocco00)でした!

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